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不动产统一登记为房产税扩围"铺路"
日期：2013-11-22
建立不动产统一登记制度对于百姓预期将有一定影响。专家表示，不动产统一登记对百姓的正常生活不会造成过多影响，但对拥有多套房的投资投机者的震慑作用将逐渐凸显。因为投资投机是房地产过热背后的一个主要“推手”。在这个背景下，实现房产信息联网将使各种“房多多”无处遁形。
11月20日召开的国务院常务会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。
会议明确，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。未来国土部将在不动产登记中扮演更加重要的角色。国务院还提出要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。
对此，交通银行金融研究中心房地产分析师夏丹在接受本报记者采访时表示，此次会议明晰了任务的责任主体，这对于加紧制度建设、加速房产税推进将起到积极作用。
资料显示，目前我国执行不动产登记的部门有多个。耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，至少涉及国土、住建、农业、林业、铁道部、军队等多个部门。此外，在土地和房屋交易过程中，交易方需要向相应的部门缴纳登记费用。这种多头登记一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不易查询、重复登记、数据不统一等问题。
值得注意的是，在三月份这个消息刚刚出台时，就有不少业内人士乐观地预计，若能实现不动产登记的统一，中国房价的回归将“指日可待”。那么，对于当前备受关注的楼市来说，政策的要害究竟在哪里？
专家指出，不动产土地登记制度被视为不同地方住房信息联网的升级版，目前我国不动产登记存在“碎片化”现象，各地房产部门是各行其是，分散登记。同时，还存在房管部门和国土资源部门多头登记现象。建立统一登记制度后，将有国土资源部统一主导，一旦实现全国不动产信息联网，拥有大量房产的人将会被很快确定，不但有利于反腐工作，而且能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，提高调控政策的精确性和针对性，也为房产税的全面铺开清除了技术障碍。
耐人寻味的是，新一届中央政府上台后较少提及房地产调控，包括在十八届三中全会决定中也着墨较少。而三中全会后第一次国务院常务会议就把不动产登记提纲挈领，这又有什么意义和考虑？
“其用意一是在为长效机制的一项关键措施、房产税收制度改革铺平道路，二是在培养和强化公众对于新一届政府调控思路的一致预期。”夏丹分析称，三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》在土地制度改革、税收制度改革方面的表述正式确立了中央调控手段市场化、长期化的思路，“后全会时期”的主要任务则是在此框架下出台各项具体措施。
此外，建立不动产统一登记制度对于百姓预期将有一定影响。专家表示，不动产统一登记对百姓的正常生活不会造成过多影响，但对拥有多套房的投资投机者的震慑作用将逐渐凸显。因为投资投机是房地产过热背后的一个主要“推手”。在这个背景下，实现房产信息联网将使各种“房多多”无处遁形。
事实上，早在2011年底，各地已从技术层面完成联网。财政部财科所所长贾康此前表示，“房产信息联网技术上没有问题，信息方面成为各种各样的孤岛，主要不是技术问题，配套改革要冲破这种既得利益阻碍。正是由于信息联网与房产税之间千丝万缕的联系，使信息联网阻力增加。”
对此，夏丹表示，住建部已启动两年的个人住房信息联网始终处于窘境，这与触及相关集团利益有关，不动产登记制度的建立也存在类似阻碍。此次会议决定整合不动产登记职责，明确制度建设出路，将推进该项工作进程。同时，不动产登记系统作为基础信息平台，将与住房信息联网、房地产税税立法一起，加速房产税扩围进程。
附：房价上涨调控加码 房产税设计引发热议
来源：金融时报 作者：张末冬
11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出，要整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。此前，对不动产的管理不够集中：住房和城乡建设部门负责房屋所有权登记，国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记，而且在信息登记这一块相对空白。这项改革，不仅简化了行政流程，也消除了不动产的“信息孤岛”。这是否是三中全会之后调控的“第一刀”？对房地产市场又会有何影响？
国家统计局本周发布的10月份70座城市住宅价格指数显示，与前一月相比，10月份出现房价同比上涨的城市为69座，同比上涨城市数量连续第6个月保持在69，仅有温州一座城市房价持续下降。同时，一线城市继续领涨全国房价：上海同比上涨21.4%领先，北京、广州、深圳分别为21.1%、20.7%和20.6%。
就在统计数据发布的同一天，广州市政府印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，提出“贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%”的要求。这是继北京、上海、深圳之后，第四个加入“二套房七成首付”阵营的城市。至此，四大一线城市在这条调控政策上实现了全部加码。
时值十八届三中全会刚刚结束，大部分人都对每一项涉及到房地产的政策投以极大的关注。近几周来，北京加强了预售审批，增加土地和自住型商品房的供应量，上海、深圳、广州、杭州等地也从加大限购力度、收紧预售许可、提高二套房贷款比例等方面颁布了楼市的调控措施。
不过不少人认为，靠行政手段来使房市走上健康合理的发展道路非常困难。目前来看，在“盘活存量”上实现突破有可能会是一个可行之道。而其中，房产税的引入呼声越来越高，正反方的观点争辩也越来越激烈。
此前，国务院发展研究中心发布的“383改革方案”，针对房地产市场，提出“包括房产税从试点到全面实施等”，被外界寄予了很高的期望。而在三中全会中，财税改革也被看作是突破口和主线索，在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中也提到将“加快房地产税立法并适时推进改革”。作为房地产税中的重要一环，房产税已经被提了好多年，不少人也认为这是解决中国房价过高的一个有效方法：增加地方政府合理税收来源，减少对土地财政的依赖，从源头上有效控制房价；同时也增加了持有成本，降低非刚性购房者的购房预期，在房价上涨预期不明确的情况下，挤出投机因素。而不动产信息的登记，也被不少业内人士看作是房产税全面开征的一大前提要素。
如此一来，基础打好，前景看好，房产税的落地还有什么问题呢？
房地产市场这个领域是积弊已久。所以，房产税要引入，也必将面临着制度设计的巨大困难。重庆和上海作为全国的试点，对部分房屋进行了房产税的征收，整体看来，并没有取得重大的突破，所以贸然推行肯定有风险。房产税如何推广，必须依据各地不同的财税情况和地方居民特色来进行衔接。国务院发展研究中心高级研究员魏加宁在刚刚闭幕的财经年会上表示，中国国情复杂，地广人多，各个地区差距大，既然是地方的税就应该让地方来解决。而在其他一些环节上，也存在着制度设计的困难，正如原财政部部长项怀诚所说，我们国家的房产本身是没有产权的，如果现在要盲目开始征房产税，大家肯定有意见，所以试点多一些会比较好。要去探索商业用房和住宅用房、大中城市和三线城市、城与乡，以及存量房产和新增房产不同的特点。另外，小产权房如何征收、从第几套房开始征收、保障不影响低保户等问题，都必须进行深入细致的考察之后才能进行逐步的试点范围扩大，政策出台无疑需要有大量的政策研究作为基础。
同时，不少专家提出，三中全会对房地产税的提出应该是去厘清房地产开发环节中的一系列税种，用房产税来替代一些不必要的间接税，即优化税制，而不是单纯多加一个房产税。如果是这样，必将使负担又添在住房者身上，适得其反。
值得注意的是，10月份主要城市新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，也就是说，21个城市完成年度调控任务看来非常困难，而今年三四月份不少城市并没有很好的收效，反倒出现了例如20%的税收最终还是压到了刚需购房者的身上，所以，房产税的设计需推进，但必须在公平公正的前提下，形成普遍的共识，使房屋真正理性地回归到使用价值上，强调自住属性，解决其基础的民生问题，需审慎为之。
附：不动产登记打响长效机制第一枪 将加速推进房产税
来源：经济参考报 作者：梁倩 高伟
不动产统一登记将加速推进。为落实三中全会《决定》，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。这意味着，不动产统一登记制度有望为房地产长效调控机制打响第一枪。
业内人士认为，建立不动产统一登记制度，将打破固有利益藩篱，推动房地产长效机制的加速建立，为房产税开征铺路。
加速
不动产统一登记提上日程
不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物等。
20日，国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。
此外，提出建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。
业内人士表示，建立全国不动产统一登记系统和管理体制，其意义一方面是推动房地产调控长效机制加速建立；另一方面则是打破固有利益藩篱，加快多项改革制度推进。不动产统一登记是众多关键领域改革的一项全局性、基础性工作，例如财产公开、房产税、信息联网等都需要以其为基础支撑。
中国房地产学会副会长陈国强表示，建立不动产统一登记制度，和住房信息联网一样，是房地产调控长效机制的基础数据工程，是承认公示和保护百姓权利。只有完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作，从土地、金融、财税等方面进行改革，才能真正形成房地产长效调控机制。
事实上，早在6年前，《物权法》首次提出建立不动产统一登记制度。但此后一直处于停滞状态。今年3月26日，国务院办公厅在关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知中再次表示将出台并实施不动产统一登记制度。
7月22日，在全国农村集体土地确权登记发证工作进展及有关情况汇报会上，国土资源部副部长胡存智指出，在全国农村集体土地所有权确权登记发证工作基本完成后，国土部将开始着手研究不动产统一登记的各方面准备工作。
这一系列动作均表明，不动产统一登记工作正在提速。一位业内人士透露，相关法规的制定已经有了时间表。今年全国两会结束后，国务院就已经出台通知，要求国土部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、税务总局等有关部门，在2014年6月底前出台不动产登记条例。
整合
破除多头登记障碍
值得注意的是，此次会议主要确定了将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。
一位权威人士告诉《经济参考报》记者，由于不动产登记工作牵涉部门太多，此前并没有明确由哪个部门具体主导完成“所以各部门只能在自己领域内先开始做一些准备工作，这也是不动产登记工作进展缓慢的主要原因。”
国务院法制办公室政府法制协调司司长青锋在前不久召开的“不动产登记与投融资专题论坛”上表示，“分部门登记不仅造成人民群众办理不动产登记手续繁杂，也容易造成登记部门之间相互推诿扯皮或者相互矛盾，给不动产物权变动、查询带来诸多不便。”
目前，我国不动产登记的职责分布在多个部门。住建部门负责房屋所有权登记；国土部门负责集体土地所有权、国有土地使用权等登记，农业部门负责耕地承包经营权登记，林业部门负责林地登记；此外，还有渔业、海洋部门分别负责水面、海域等登记。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为“这种多头登记造成重复登记、信息分散且不易查询，给不动产交易管理带来很大的麻烦，有违物权登记初衷。”
“因此，此次国务院明确将不动产统一登记制度整合到一个部门后，接下来相关准备工作才能真正开展。”上述权威人士告诉《经济参考报》记者。
胡景晖同时表示，实施不动产统一登记制度，不仅仅是将分头的数据汇总起来，更重要的是构建统一平台之后，在给民众提供更便捷服务的同时，也将提高政府的整体管理效能。
意义
为推进房产税铺路
对于建立不动产统一登记制度，更多人认为将有效控制房价，并为开征房产税铺路。SOHO中国董事长潘石屹[微博]便在微博中表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”
对此中原地产市场总监张大伟表示，不动产登记系统及房屋价值动态评估系统，是房产税全面开征的两大必要技术前提。目前看一二线城市的房屋价值动态评估系统都在网签后逐渐完善。如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。
张大伟认为，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享，也会对市场上部分灰色房源存量产生威慑作用，可能会出现部分抛售。一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给部分市场带来一定的存量供给。
CRIC研究中心研究员杨晨青表示，全国统一的不动产登记系统的建成，必将大大提高楼市调控的科学性、针对性、有效性。一方面，不动产登记是楼市调控长效机制最基础的工作。无论是住房信息联网还是房产税政策，都需要以此为基础。因此，不动产统一登记将有助于楼市调控去“行政化”。
杨晨青同时表示，目前，中央层面的政策制定者对全国的不动产分布情况不清晰，不同城市间的不动产信息查询并非完全通畅，使一些调控政策在制定上带有盲目性，从而在执行上不能达到预期效果“比如楼市限购政策，监管部门不知道每个城市的购房者情况，并没有针对性地根据不同城市的实际情况制定不同的限购标准，实际效果参差不齐。而有了全国不动产统一登记系统后，监管层可以组建一个研究小组专门对全国和各个城市的不动产信息进行深入挖掘，针对不同收入群体和不同区域制定差别性政策，从而提高房市调控的针对性，做到精准的‘点对点’调控。”
杨晨青认为，在全国统一的不动产登记系统建成后，房地产税将进入一个重要的更新换代时期，房地产税立法的进程也将加快。 |
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