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财政部财科所所长中央明确房产税不可能不征
日期：2010-12-17
本文导读：刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
保障房 土地调控 房产税 房价走势
明年楼市调控“四大焦点”
保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、
相关公司股票走势
华泰证券14.47+0.000.00%光大证券15.66-0.02-0.13%交通银行5.60-0.01-0.18%万 科Ａ8.35-0.08-0.95%保利地产12.34-0.19-1.52%土地税清缴……2010年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳，炒房客淡出市场，楼盘打折现象扩散……
刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
时值年末，部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”，又给楼市前景带来变数。明年楼市走势会如何？记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了追踪。
保障房“按时足量”供应可期
加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。
保障房建设进度究竟如何？记者从住房和城乡建设部获悉，截至10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工，年内将建成60%。
记者获悉，一些热点地区如北京、江苏等地到11月底已完成全年保障房建设任务，一些地方建设规模已超过了年初目标。南京市房管局局长郭宏定表示，今年南京开工建设的保障房达到1000万平方米，与全市一年的商品房销售面积相当。
“保障房建设的长效机制正在逐步形成。”住房和城乡建设部相关人士说，加快保障房建设已经提出了多年，但有的城市缺少热情，欠账很多。2010年中央对保障房建设提出了刚性要求，地方政府和相关部门正迅速行动起来。
先看土地供应。国土资源部今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；棚改房用地计划3.66万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷，三项合计占住宅用地总量的76.6%。
再看信贷支持。有关部门已明确，各地为保障房项目而成立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。通过渠道建设，公积金、信托资金、社会资金正在流入保障房领域。
一些地方还将保障房纳入政绩考核，有的用法律固定了土地出让金投入保障房的比例。
公租房是这一轮保障房建设的另一个特色，主要针对“夹心层”住房难题。中央经济工作会议提出，明年要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房。近日，北京、上海、重庆、西安等地相继宣布明年公租房建设规模在今年基础上大幅提高。 本文导读：刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
保障房 土地调控 房产税 房价走势
明年楼市调控“四大焦点”
保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……2010年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳，炒房客淡出市场，楼盘打折现象扩散……
刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
时值年末，部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”，又给楼市前景带来变数。明年楼市走势会如何？记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了追踪。
保障房“按时足量”供应可期
加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。
保障房建设进度究竟如何？记者从住房和城乡建设部获悉，截至10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工，年内将建成60%。
记者获悉，一些热点地区如北京、江苏等地到11月底已完成全年保障房建设任务，一些地方建设规模已超过了年初目标。南京市房管局局长郭宏定表示，今年南京开工建设的保障房达到1000万平方米，与全市一年的商品房销售面积相当。
“保障房建设的长效机制正在逐步形成。”住房和城乡建设部相关人士说，加快保障房建设已经提出了多年，但有的城市缺少热情，欠账很多。2010年中央对保障房建设提出了刚性要求，地方政府和相关部门正迅速行动起来。
先看土地供应。国土资源部今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；棚改房用地计划3.66万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷，三项合计占住宅用地总量的76.6%。
再看信贷支持。有关部门已明确，各地为保障房项目而成立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。通过渠道建设，公积金、信托资金、社会资金正在流入保障房领域。
一些地方还将保障房纳入政绩考核，有的用法律固定了土地出让金投入保障房的比例。
公租房是这一轮保障房建设的另一个特色，主要针对“夹心层”住房难题。中央经济工作会议提出，明年要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房。近日，北京、上海、重庆、西安等地相继宣布明年公租房建设规模在今年基础上大幅提高。
本文导读：刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
“可以预期，明年保障房建设力度会更大。”郭宏定说，未来几年保障房放量将起到增加住房总规模、分流市场购买力，逐步扭转供不应求的市场预期，对稳定房价发挥越来越大的作用。
土地调控将坚持保民生导向
土地调控是本轮调控的另一个重点。据国土部门数据，今年商品住宅计划供应面积为12.4万公顷，比去年出让规模增1倍。在保障房用地大增的基础上，商品住宅用地并未被挤占，充分发挥了保供给的效果。
“今年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。
据中国指数研究院统计，今年的地价呈回落态势，全国105个城市住宅用地楼面地价同比涨幅从1月份的125%，降至10月份的7%。10月105个城市平均楼面地价为1732元/平方米，环比下降29%。
“但是各地市场冷热不均的现象依然存在”，中国指数研究院副院长陈晟说。截至11月22日，今年土地出让金排名在前10名的城市中，有8个城市大幅上涨，其中上海、北京同比分别增长69%和57%。
尤其值得关注的是年末“地王”重现。11月份，杭州、广州、武汉三个城市同日出现“地王”，几十亿元甚至上百亿元的高总价地块并不罕见。
对于上述现象，华泰证券研究员张驰飞认为，今年商业用地价格飙升是推动部分城市土地出让金大涨的主因。另外，地价上涨也具有延后性，是对去年房价上涨的补涨。而最近的“地王”几乎都有特殊性，要么是核心地块，要么是自然环境特别优越的地块，这自然会引发开发商争夺。“土地放量背景下地价将会保持稳定。”
国土资源部相关负责人表示，“十二五”期间国土部门将坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。
房产税试点可能从增量房中的高档房开始征收
房产税被称为楼市调控的“核武器”，如果说保障房与土地供应放量是改变楼市外部环境，那么房产税则是调整楼市内部运行机制。一些发达国家正是通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。今年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”。
财政部税政司综合处处长周传华近日在光大证券举办的投资策略会上公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。
上海房管局有关人士告诉记者，上海正按国家试点要求作好相关准备工作，试点范围是针对部分个人住房。重庆市日前出台有关通知要求，各相关部门要积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
但是记者也听到一些业内人士反映，房产税近期出台的可能性不大。主要障碍在于征收技术环节短期难以对接。还有人认为，房产税对楼市的影响会远远超过其他税费政策，可能引起楼市剧烈波动。
针对各种传闻，财政部财科所所长贾康告诉记者，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”
本文导读：刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
热点城市房价走势不确定
房价报复性反弹在近几年的多次调控后都曾出现，尤其是2009年的一轮大幅反弹，有的城市房价翻番。一些业内人士认为，今年的调控是靠严厉的政策强行压制了房价的涨势，明年很可能出现报复性反弹，而市场中也有人伺机抄底等待获利机会。
“明年存在房价走势的不确定因素很多。”江苏香溢置业副总经理张良分析，除了自住型、改善型需求外，投资性需求也有相当的刚性。在流动性过剩、物价走高背景下，谁都不愿意把钱放着贬值，而买房子让人感觉比较踏实。这从今年南京保利“香槟国际”上千万元的豪宅热销、上海绿城3000万元的别墅一天售出了11栋就能看出。
万科副总肖莉也表示，虽然明年全国房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，因为今年供应不足，未来楼市需求可能反弹，对于明年市场谨慎乐观。
渣打银行研报认为，明年如果中央坚持推行现有调控政策，市场需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪可能反转，价格或将温和下调。不过，如果宏观经济数据走弱，则市场将预期出台宽松政策，房地产泡沫将重现。
“今年的几次新政可谓下猛药治高烧。”南京大学教授葛扬说，“国十条”4月发布后，北京、上海、深圳等14个热点城市的住房成交量3个月内下降六成。9月底“国五条”出台后，成交量再次下跌。全国房价涨幅4月以来整体回落，10月份环比仅略涨0.2%。但是11月北京、上海等热点城市又出现新房量价齐升情况。“明年要防房价反弹必须强化调控。”
“防止房价泡沫还需要楼市以外的其他配套措施。”一些业内人士认为，怎样合理引导货币流向、拓宽投资渠道等，也是重要的问题。
延伸阅读：房产税将税收压力转给老百姓
在目前，市场焦点集中在通过房产税来抑制高房价。
华远地产董事长任志强日前在博客里叫板财政部财科所所长贾康，称房产税难以抑制投资。他在博客中称，“中国的高房价根子在供给的不足上，但税收的板子却打在消费者的需求上。因此，将降房价的希望寄托于持有税的增加上，毫无疑问这是将希望建立在了冰上。”
财政部财政科学研究所副所长王朝才昨天对此反驳说：“开发商的观点有时候是误导大家。我们不会把压力转嫁给老百姓，这是个误解。”
他认为，目前房产税征收难度在于，有些地方房子真的是自住，并没有多少炒作，但大城市这方面问题比较突出。现在中央只是探索研究，在这个前提下有些地方有积极性、有的地方试点比较好，可能先试起来。现在关键的问题是，对个人持有房产去征税，这个要有很好的准备，“至今为止，我们的税收都是企业扣的，而房产税是从兜里掏钱的。这个改革力度还是比较大。”
北京邦和财富研究所长韩志国说：“但现在看来，不征房产税，房价根本压不下来。所以，就要出狠招。”
本文导读：刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
延伸阅读：看世界各国如何征收房产税：兼顾稳定和公平
很多国家征收房产税，对房地产市场起到一定调节作用，同时兼顾社会公平。本版遴选一些国家房产税的征收制度，以期对我们研究推进房产税改革有所启迪。
房产估价和税率是决定房产税高低的关键因素——
美国 大头用来建学区
在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。
目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。
对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。
对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过，由于与学区税相比，郡税和城市税所占比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%。加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40％。为了吸引外来投资，有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。
与政府相反，在房产税中分得更多蛋糕的学区则希望将房产价值估算得越高越好。为了解决涉及房产估价方面的争议，每个郡都有一个房产估价仲裁程序。有时学区会主动提起申诉，指控某一个房产的价值被低估了；而觉得估价不公的房主也可能申诉，抱怨自己房屋的价值被估得过高。
房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同，并且处于不断的调整变化之中。举例来说，如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年，这个地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率反而会下降一个百分点。也就是说，不一定房价上涨了，房产税也必然会跟着水涨船高。
从目前的情况来看，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8％—3％之间，并以1.5%左右的税率水平居多。记者的一个朋友在洛杉矶郊外河边镇拥有一套住房，房屋的估价约为30万美元，按照1.5%的税率，每年要缴纳4500美元的房产税。
在房产税的收缴方面，美国地方税务部门经过多年探索，已形成了一套行之有效的管理措施。比如，有的城市规定缴税的起始和截止日期，提早纳税的房主可以享受一定的减免优惠，过期缴纳的则会接到罚单，而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和拍卖。
在大多数美国人看来，有财产就要缴纳财产税，因为只有交了税才能要求政府提供良好的公共服务，自己并不会因为交的税多而吃亏。在绝大多数情况下，美国的房屋主人是愿意缴纳房产税的，这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关。如果一个地方的房产税收得太少，政府就可能没有足够的钱为公务员发放工资，公路和下水道出了毛病也无法及时修缮，街心花园里的各种设施也可能会锈迹斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒适，也会由于无法享受到高品质的公共服务，而使生活质量下降。
本文导读：刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
对于美国公立学校的学区来说，从添置操场里的运动器械，到支付校车的庞大开支，从为教师发放工资和福利，到为低收入学生免费提供营养午餐，每年的开销大得很，因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话，从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费，这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区，孩子就会接受更良好的教育，将来的就业和人生前途也会更为光明，家长自然会欢喜，当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。在美国，想了解一个地方的公立学校教学质量如何，只要看看那里的房产税水平就可以了。
为了保证“居者有其屋”，美国在购买、建造和租售住房方面实行了许多税收优惠政策，并对低收入者采取了很多减免措施。比如，一个人在向联邦政府缴纳个人所得税时，其纳税的基数是其全部收入减去已经缴纳了的房产税。美国的个人所得税税率较高，用个人所得税作为杠杆调控房地产业，效果会比较好。美国加州的法律还规定，残疾退伍军人最高可免除15万美元的房产税。
美国房产的交易税大概为房价的2％—4%，一般由买卖双方平摊，在过户时一次性交齐。一个单身的纳税人出售住满2年的自用住宅时，如果售价与当初的买价相比，收益不高于25万美元的话，便可以享受这部分所得的免税优惠；对于已婚家庭来说，差价收益在50万美元以内，也可以免税。
综合不动产税和房产转让所得税双管齐下——
韩国 利用赋税稳定房价
韩国房地产市场也经历过快速增长的阶段，但随着韩国政府出台多种赋税制度，房地产市场的投机行为已基本得到控制。近日，本报记者就韩国房地产实行的赋税制度采访了韩国赋税研究院研究员朴明浩博士。
朴明浩介绍说，韩国政府为了抑制房价过快上涨，制定了多种赋税制度，其中最具代表性的就是综合不动产税。1997年亚洲金融危机之后，为了快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让制度，并实行低利率政策，这对促进房地产市场发展起到了积极作用，但也助长了房地产投机，导致了房地产价格过快上涨，并产生一定的资产泡沫。尤其是2001—2006年，韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长，而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。仅2006年一年，首尔地区平均房价上涨就达到19.2%，首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（1美元约合1144韩元）的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。因此，如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。
但事实上，综合不动产税的出台对抑制房价快速增长并没有取得明显效果，因为每年房价上涨的速度要远远高于每年所要承担的赋税，所以房地产投机行为依然存在。为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。
房产税涉及房子和土地，包括固定资产税、城市规划税等——
日本 根据时价征税
在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。
一般说来，从房屋、土地保有类课税来看，与土地、房屋有关的税金，包括固定资产税、城市规划税等税种。
上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。
对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。土地价格是依据“路线价”计算出来的。依据固定资产评价标准所确定的路线，其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础，房屋则以房屋再建价格为基础评估。例如，本报记者手上有一份“东京都平成22年度（2010年度）土地、房屋税金说明”，上面写道：“由于2010年度不是评价基准年度，其价格原则上依据2009年的基准价格进行计算。不过，如果截至2009年7月1日地价出现下滑，将依据能够反映其下滑的修正价格进行计算。”
除了固定资产税外，还有城市规划税，这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。其纳税人、课税依据等与国家资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的上限。例如，东京都的城市规划税税率即为0.3%，爱媛县新居滨市的税率为0.28%，长野县上田市的税率为0.2%。
日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，兼顾社会公平。
日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外，对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免；不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。
本文导读：刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。
有较为完善的《房产税法》和《房产购置税法》——
德国 法律运用讲技巧
在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。
房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％。后，再乘以当地确定的税率。例如，本报德国分社的房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。
房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。
本报在德国的房产恰恰是因为这一项交税，与当地各方进行了颇有曲折的交涉。这处房产是上世纪末以本报驻德记者名义购买，因为个人购买手续相对简单。但是现在驻德记者已几经更换，因此必须过户到人民日报社名下。于是，几乎重新经历了一遍旷日持久的购房手续。其中，当地财政局核算，分社房产价值为270984欧元，需交纳房产购置税12194欧元。这可是一个不小的数字。因为现在人民日报社只是无偿过户，却需交纳这么大一笔金额，看起来确实很不公平。于是，我们在调研的基础上，按德国法律程序，通过税务顾问提出了异议。
同时，我们对柏林地区的房产价格进行了摸底。由于记者比较关心所住的小区，曾从小区的报纸《柏林周报》上看到一篇报道，没想到这时派上了用场。此文介绍了全柏林因金融危机影响而造成房价下落的情况。记者从中判断，分社房产现值大约每平方米1000欧元，总价值应是15万欧元左右，比上述财政局通知的270984欧元明显少得多。
综合上述情况，我们通过正常程序，全面提出异议：陈述过户历史原因，力争免税；在做不到免税的情况下，也要力求推翻原来的计算结果，减少税额。
不久，财政局来信，重新核算后的房产价值为151000欧元，税款从12194欧元改为6795欧元。减税目标达到，而且幅度较大。由于过期不交，即使仍处在解决异议过程中，还需交纳滞纳金，因此分社按期交纳了此款，同时继续争取免税。税务顾问与财政局交涉后说，根据德国《房产购置税法》和相关规定，即使无偿转移信托房产，仍需交纳房产购置税，免税可能性很小，除非经过“政治途径”。
去年3月25日，分社所在的维尔莫斯多夫财政局给税务顾问来信，称此案已转到他们那里，负责官员“再次审查了一切行政文件”，发现“既没有事务性错误，也没有法律性错误”，请求税务顾问再次审查，或继续提出异议，或收回原异议，如果一个月之内不再提出异议，便视为结案。于是，经过报社慎重考虑，终止了异议，并最终经当地法院完成了旷日持久的过户手续。
从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房势头——
埃及 向低收入者倾斜
随着城市化进程的连年加速，埃及国内的人口流动近年来凸显的“大城市聚集”景象，仅首都开罗就容纳了全国近7800万人口的1/4，住房问题也因此逐渐成为了全社会广泛关注的热点话题。
开罗大学历史系一年级研究生赛义德来自港口城市亚历山大。他说，留在开罗意味着能够寻找到更多的就业机会，所以年轻人都会怀揣梦想来这里尝试。而且，随着全球气候变暖，很多港口城市和尼罗河三角洲低洼地带将可能面临因海平面上升而带来的土地减少问题，这也加速了人们向开罗的迁移。从埃及的人口年龄结构来看，目前29%的人已到适婚年龄，必然对住房存在刚性需求，而占到总人口50%的19岁以下人口也将在未来逐步构成住房需求的持续力量。
庞大的人口数量使开罗的住房问题变得十分“紧张”，而这种“紧张”并非仅仅源于房屋总量不足，而是更大程度地体现为房屋占有情况的贫富不均。三角洲集团地产经纪人萨利赫向记者介绍，在开罗市影响房屋价格的首要因素是地段，以公寓楼为例，同等高度、面积和装修标准的公寓，偏远地段同繁华地段每平方米的价格区间在750美元—8500美元之间。由于埃及实行土地私有政策，因此从理论上来说只要经济条件允许，就可以尽可能多地购买土地，并自行建造房屋。由于历史和社会等方面的原因，埃及国内当前的贫富差距仍较为悬殊，富裕阶层同低收入阶层在土地和房屋拥有量上也随之呈现出明显的两极分化现象。为平衡这种局面，埃及政府近年来不断调整房地产税收制度的相关细则，在“向低收入者倾斜”的总体原则下，力求通过房地产税制度使不同收入阶层的房屋实际占有量趋向平衡。
埃及住房部政策研究员尤素夫向记者介绍说，房地产税征收的对象为建筑和农业用地。按照规定，建筑类房产分为自用和出租，自用建筑类房产税为总价×80%×10%，于房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20%—40%不等。同时，政府对建筑类房产征收治安税，该税项额度为房产总价×80%×20%。以上税种都由房地产所有者承担，埃及政府每10年对所有建筑和农业用地进行一次评估，根据评估结果研究是否调整相关税率。除国家规定的房地产税种外，各省市政府还可根据实际情况征收部分地方性税费，以开罗市为例，还对市内房产征收市政税（净租金的2.67％，由所有者负担）、使用费（总租金的4％，由使用者负担）和卫生费（总租金的2％，由使用者负担）等。
为减少低收入阶层的房地产税压力，埃及政府对1977年9月9日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税。与此同时，从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房的势头，如购房时需出具此前的住房状况证明，对已有房产者不再提供购房贷款，并且相应提高房地产征税额度和手续费，其中购买2套住房的原始税是1套的两倍，3套则在2套基础上再翻倍，以此类推。另外，由于土地私有，政府在调节住房分配时也从源头——土地层面入手，对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策，而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价。
不过，在实际征收环节中，埃及房地产税制度也面临着多年难以解决的问题。按照房地产税征收细则规定，征税对象应是全部完工的建筑，而对于“全部完工”的定义有十几项条目予以解读，如外墙装修完毕、房屋顶部封闭和大门正常开关等。因此，埃及相当一部分地产拥有者有意利用这一条款，在房屋建造过程中采取“局部不完工”的方式，如多层建筑的顶部故意不封顶、外墙装修只进行一半或者2/3、大门开关存在故障等，从而达到逃避交纳房产税的目的。对此，埃及住房部长艾哈迈德·迈格拉说，在实际操作过程中，房产拥有者出现建筑“局部不完工”的原因很难从客观上予以定性，不排除相当一部分人是为了逃避交纳房产税而故意为之，但也有部分人是因为资金不到位而不得已建建停停，也有人根据其家乡习惯，家里每出生一个孩子，就加盖一层住房。所以，为了提高房地产税的实际征收率，埃及政府近年来在进一步细化征收举措的同时，不断研究降低房地产税率的可行性，以从根本上减少房产拥有者对该税种的逃避心理和钻空子行为。 |
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