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大户型开征物业税 别墅迎来市场
日期：2009-06-30
自从2005年有关别墅和大户型要开征物业税的消息传出以来，业内一直对这项税收众多纷纭。在经过了4年的争论后，16日有消息爆出“物业税”将拿别墅和超大户型率先“开刀”，年税率约1％－2％，并已在多座城市“模拟试点”……此消息一出，立即引起了房产界的轩然大波，为什么国家会针对别墅项目而不是限制较为普遍的中小户型投机行为？税制调整是否将影响别墅市场的购房预期？进行别墅开发的开发商们如何应对这样的“挑战”？
目的一
防止别墅投机
日前，有媒体报道备受关注的“物业税”眼下已在国内多座城市开始“模拟试点”，条件基本具备，目前可以敲定的是，别墅和超大户型将进入征收范围，年税率约在1％－2％。著名经济学家赵晓在接受媒体采访时表示，别墅资源越来越少，投资价值显现，国家准备出台这样的法规用意很明显，是一种防止别墅投机的合理行为。
四川中原地产董事总经理庄泽宝说，国内普遍认为投资型物业包括公寓、酒店等中小户型物业，除此以外，别墅等大户型物业在市场上也有一定比例的出租、转让。国家已经严格限制别墅用地的审批，别墅项目越来越稀缺，因此别墅投资价值较大，具有较好的增值、保值作用。“针对别墅和超大户型征收物业税，主要是为了增加投资者的持有成本，避免房产和土地资源闲置，鼓励住宅产品更加健康的流通。”庄泽宝总结说。成都万华房地产营销总监蒋莉认为，首先把别墅和超大户型列入物业税征收范围，主要是考虑到这类物业产权更明晰，也更容易受到法律保护。目前我国居民住房来源比较复杂，拆迁房、单位分配住房等征税标准难以评估，而且这些住房持有者可能并没有多少收入，如果对这部分人群征税，可能会影响到他们的生活水平。
目的二
能去除短期的土地财政
业内人士认为，对大户型和别墅征收物业税，除了抑制过分投资外，还有一个重要目的就是能去除短期的土地财政。
虽然“物业税”具体出台的时间未定，但已经向市场明确传达一个信号：政府将加大力度把短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。四川中原地产董事总经理庄泽宝认为，开征物业税不光是为了调整房地产市场，同样也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用，也将对目前国家的财税体制起到改革和完善的作用。
在金融危机大的经济背景下，中国开征物业税是否将影响房地产市场甚至整个经济走势？华润置地成都公司副总经理阙彬提醒说，在目前国内房地产市场大量积压库存、税种繁杂的情况下，一旦开征物业税或将改变市场运行轨迹，包括销售转向、开发转向、土地供应量转向等。开征物业税是国家财税体制的重大变革，是一个需要反复论证、不断完善的系统工程。
是否会引来别墅市场危机
一旦针对大户型和别墅征收物业税开始实行，是否会让投资行为和预期发生重大变化？是否会引起别墅和大户型的市场恐慌和危机呢？业内人士对此称，相当一部分购买别墅的置业者会受到物业税的影响。
一位经济学家一针见血地指出，有一部分别墅主人，或将出现因物业税开征，持有成本风险增加而变卖别墅，甚至会进一步导致别墅价格下降。不过他表示，在国外购房并没有征收土地出让金，但国内消费者购房时已经交了土地出让金，再交别墅和超大户型的物业税，就是既付了土地出让金，还要交租金，存在重复征税的嫌疑。
成都置信策划部的闵红松认为，对别墅征收物业税肯定会对整个别墅市场产生不小的影响。他解释，如果按照每年征收总体房价的1-2%的标准直性，这是一个非常高的比例，他举例说，一套300万的别墅，按照1—2%的标准收取物业税，每年就将被征收3万—6万元税收，加上别墅的物管费和养护费，每年的费用很有可能超过10万，相当于一个中产阶层的年收入，这个比例显然高了。“如果按照此比例执行的话，肯定会引起一部分别墅购房者放弃置业别墅，而改选其他类型住房。”闵红松说。
成都滕王阁销售部经理杨娟也表示，一般别墅或大户型购房者，收入比较稳定，承受能力也较高，对他们征收物业税，在某种程度上，会抑制豪宅过度开发。不过她认为，即使开征别墅物业税，对别墅市场影响不会很大。“别墅和超大户型物业，按年税率1％——2％来征收，假如一套总价300万的别墅，每年物业税最高才6万，但它每年的增值空间远远不止这个数。”
担忧：别墅之后会不会是普通住房？
别墅和大户型开征物业税，那么再过几年，会不会出台针对普通住宅的物业税呢？有关市民由此推彼，产生了这样的担忧。“无论是大户型还是别墅与普通住宅的私有性质都是一样的，既然有关部门开始拟订对别墅征收物业税，也很有可能在以后对普通住宅进行征收。”正在选择购房的张先生表达了自己的担忧。与张先生有同样担忧的购房者还有很多。
成都市房管局一不愿透露姓名的负责人在接受记者采访时表示，这样的担忧完全没有必要，因为国家拟订对别墅和大户型征收物业税的目的是抑制过热的别墅投资和土地过度开发，而普通住房的目的是解决基本的居住问题，因此国家不可能将其纳入物业税征收范围。杨正波
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中国香港及国外物业税征管
我国香港地区及国外对于物业税的征收都有着不同的方式，在我国香港，如果房地产作为出租用途，则租金收入需要缴纳物业税。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，若物业拥有人为法团并作出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免缴物业税而征收利得税。物业税适用税率为15%。
而国外的物业税征收方式则不尽相同。美国涉及的房产税主要是个人所得税和不动产税，购买的房产如果持有两年以上(以过户时所发的房契时间为准)再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，也就是说如果房产增值没有超过50万元就可不交税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，所有涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。在每年的春季报税时由自己报税。此外，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值(政府一般每两年左右评估一次)的1%到2%之间，分两次付清。
其他国家分别是：加拿大按物业的总价值，针对不用的用途，按照不同的税率征收（对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人等优惠30%至50%），同时对于二套住宅的以高税率征收。
另外，比较特别的是荷兰的物业税征收，它的净值税对营业用房有减免（在13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。）而对个人住宅没有。它的房屋消费税可以说是世界上独一无二的，这种税收政策鼓励业主将住房出租。此外，它还鼓励低收入者出租房屋。
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